Sie möchten Ihr Haus verkaufen?

Ein Haus zu verkaufen hat die verschiedensten Gründe – allerdings hat ein jeder Hausverkauf auch eines gemeinsam: Wer sein Haus oder seine Immobilie verkauft, der möchte dafür den höchsten Preis in kurzer Zeit erzielen und den Verkauf vom Haus so reibungslos wie möglich gestalten. Doch garantiert ist der Hausverkauf oder allgemein der Verkauf von Immobilien kein Vorgang, der alltäglich ist. Aus diesen Gründen lassen sich ein Haus oder eine Immobilie nicht auf die Schnelle und schon gar nicht ohne die nötige Vorbereitung verkaufen. Es gibt dafür sogar eine ganze Berufsbranche, die ihr Business jahrelang erlernt hat. Zahlreiche rechtliche Aspekte müssen vor dem Verkauf geklärt, finanzielle Angelegenheiten müssen mit Banken geregelt, ein Notar muss mit der Beurkundung des Verkaufes beauftragt, ein riesiger Stapel Papierkram muss erstellt und vieles weitere muss beachtet werden, wenn Sie ein Haus oder eine andere Immobilie verkaufen wollen. Puh, das ist kein Kinderspiel.

Um Ihr Haus oder eine andere Immobilie dennoch reibungslos, schnell und zum höchsten Preis verkaufen zu können, überlegen Sie sich am besten eine gute Strategie und machen Sie sich einen festen Plan, nach dem Sie beim Hausverkauf vorgehen. So werden Sie auf der sicheren Seite stehen. Und wir helfen Ihnen dabei sehr gerne: Unser Ratgeber zum Thema Hausverkauf soll Ihnen die wichtigsten Tipps geben, damit Sie auf der rechtlich sicheren Seite stehen, Ihr Haus oder eine andere Immobilie schnell und sicher zum bestmöglichen Preis zu verkaufen.

Brauche ich einen Makler beim Verkauf meiner Immobilie? Wie erziele ich den höchsten Preis? Was kann ich überhaupt für mein Haus oder eine andere Immobilie verlangen? Welche rechtlichen Aspekte muss ich bei einer Veräußerung meiner Immobilie beachten? Kann ich mein Haus verkaufen, selbst wenn ich es bei der Bank noch nicht abgezahlt habe? Was kommt auf mich als Verkäufer und Eigentümer zu? Was muss ich bei der Wahl des richtigen Käufers beachten? Diese und weitere Fragen werden Ihnen wohl durch den Kopf gehen, sobald Sie daran denken, Ihr Haus zu verkaufen. Keine Panik, wir sind den ganzen Prozess über an Ihrer Seite und versorgen Sie in unserem Ratgeber mit allen Antworten auf Ihre offenen Fragen. Von uns erhalten Sie die besten Tipps, um Ihre Immobilien schnell, sicher und zum besten Preis zu verkaufen.

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Immoschnellverkauf – wir stehen an Ihrer Seite!

Sie möchten Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkaufen und wollen sich dafür erfahrene Profis an die Seite holen? Egal um welche Art Immobilie es sich handelt: Wir kaufen in ganz Deutschland unabhängig vom Zustand Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstückes. Sie möchten Ihre Mietshäuser, Häuser oder Wohnungen schnell und unkompliziert verkaufen und das zu einem fairen Angebot und ohne Maklergebühren? Dann sind Sie bei uns genau an der richtigen Adresse! So kommen Sie schnell und sicher an Ihr Kapital und ziehen schnellstmöglich den Ertrag aus Ihrer Veräußerung. Das Ganze geschieht innerhalb von drei Tagen mit unserem 5-Punkte-Plan: Stellen Sie eine Anfrage an uns, wir kommen und besichtigen die Immobilie. Anschließend erstellen wir Ihnen ein Angebot und erledigen schnell und zuverlässig die Abwicklung des Verkaufs. Sie bekommen im Handumdrehen Ihr Geld ausgezahlt. So schnell und unkompliziert haben Sie noch nie ein Haus verkauft – das ist unser Versprechen! Sollten Sie Fragen rund um das Thema Hausverkauf, Fristen, Steuern oder Zustand der Immobilie haben, dann stehen wir hierbei jeder Zeit zuverlässig mit Antworten an Ihrer Seite. Und zum Thema Hausverkauf haben wir in diesem Ratgeber schon einmal alles Wissenswerte für Sie zusammengefasst.

Hausverkauf – legen Sie sich einen Plan zurecht

Ein Hausverkauf ist keine Sache, die man überstürzen sollte. Überlegen Sie einmal: Wie lange hat es gedauert, bis Sie sich zum Kauf oder Bau der Immobilie entschieden haben? Und nun denken Sie an den Verkauf: Wie lange hat es hier gedauert bis Sie entschieden haben, Ihr Haus zu verkaufen? Da es sich hier um eine Sache von höchstem Wert handelt, dauern diese Entscheidungen einige Zeit. Genau deshalb sollten Sie auch beim Verkauf nichts überstürzen und sich zunächst eine Strategie zurechtlegen und / oder einen Plan aufstellen. Gehen Sie mit Bedacht vor und stellen Sie einen Schritt-für-Schritt-Plan auf. Nehmen Sie sich auch hier genügend Zeit, um alles zu durchdenken. Je überstürzter Sie handeln, desto unsicherer wird der Hausverkauf für Sie und Sie erzielen dabei nicht den Höchstpreis, den Sie für Ihre Immobilie beim Verkauf erreichen könnten. Im allerschlimmsten Fall könnten Sie sogar in eine rechtliche Falle tappen, die Sie teuer zu stehen käme. Informieren Sie sich daher, nehmen Sie sich die nötige Zeit, beauftragen Sie Fachleute, wie zum Beispiel Immobiliengutachter für einen Energieausweis, einen Makler, oder einen Notar, und sprechen Sie sich im Voraus mit Ihrer Bank ab. Und verlieren Sie dabei nie Ihr Ziel aus den Augen: Sie wollen Ihr Haus zu einem sehr guten Preis verkaufen.

Ihr Plan für den Hausverkauf besteht aus drei Phasen: Zunächst steht die Vorbereitung an. Bevor Sie auf die Suche nach einem Käufer gehen, sollten Sie Ihr Haus betrachten. In welchem Zustand ist es? Können Schönheitsreparaturen den Verkaufspreis aufwerten? Dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt gekommen, diese Reparaturen an Ihrem Haus durchführen zu lassen. Anschließend gehen Sie auf Käufersuche. Haben Sie die passenden Interessenten für Ihr Haus gefunden, geht es an die Abwicklung. Achten Sie beim Erledigen des Papierkrams und der Unterlagen darauf, alles rechtlich abgesichert zu erledigen. Sollten kleine Zweifel aufkommen, scheuen Sie sich nicht und ziehen Sie für ein so bedeutendes Projekt den passenden Fachmann zu Rate.

Makler: Ja oder nein?

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen und in der Planungsphase sind, ist eine der ersten Fragen, die Sie sich stellen: Verkaufe ich mein Haus mit Makler oder komplett in Eigenregie? Diese Frage lässt sich pauschal gar nicht so einfach beantworten. Es kommt natürlich auf Ihre individuellen Lebensumstände und Ihren Wissensstand bzgl. des Verkaufs von Ihrem Haus ab. Je nach individueller Lebenslage kann es hilfreich sein, sich die Unterstützung von einem Makler zu sichern, gerade wenn Sie unsicher in allen juristischen Fragen sind oder gar nicht in der Nähe der zu verkaufenden Immobilie wohnen. Einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen, ist auf jeden Fall dann ratsam, wenn Sie ein Haus oder Immobilie verkaufen, die sich nicht an Ihrem Wohnort befindet. Eventuell anfallende Reise- und Übernachtungskosten wären für den gesamten Zeitraum des Verkaufsprozesseses zu hoch und in Summe etwa ähnlich der Beauftragung eines Maklers. Bequemer für Sie ist da auf jeden Fall der Verkauf Ihrer Immobilie über einen Makler. Verfügen Sie jedoch über die nötige Zeit und das nötige Fachwissen bzgl. Der Rechtslage um das Thema Immobilien, dann spricht nichts gegen einen Verkauf Ihrer Immobilie in Eigenregie.

Hausverkauf mit Makler

Wenn Sie Ihren Hausverkauf mit einem Makler tätigen, dann erwarten Sie einige Vorteile. Wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, das aber möglichst ohne großen Aufwand, dann empfiehlt es sich auf jeden Fall, einen Makler zu Rate zu ziehen. Sie haben wenig Arbeit und der Makler unterstützt Sie in allen Belangen beim Hausverkauf. Auch beim Verkaufspreis und dessen Ermittlung unterstützt Sie ein seriöser Makler. Die Vorteile, die Ihnen ein Verkauf Ihrer Immobilie mit Makler beschert, haben wir Ihnen folgend als Liste zusammengestellt.

Vorteile, wenn Sie Ihr Haus mit Makler verkaufen

Ein seriöser Makler ist sein Geld wert, vor allem dann, wenn er diese Vorteile mit sich bringt:

  • Sicherheit in allen rechtlichen Fragen
    Ein Hausverkauf zieht eine ganz schön lange Reihe an juristischen Fragen hinter sich her. Fristen müssen eingehalten werden, Vorschriften müssen beachtet werden und die Verträge und der ganze Papierkram muss juristisch sicher formuliert und ausgefüllt werden. Falls Sie kein Jurist sind oder sich nicht ausreichend informiert haben, können Sie hier schnell in eine Falle tappen, die Sie teuer zu stehen kommt. Der Makler an Ihrer Seite beschäftigt sich hauptberuflich und professionell mit all diesen rechtlichen Themen, die beim Verkauf Ihrer Immobilie auf den Tisch kommen und bietet Ihnen in rechtlichen und juristischen Fragen Sicherheit. Zudem kümmert sich Ihr Makler um organisatorische Abläufe, macht die Verträge fertig und hält alle Fristen zuverlässig ein.
  • Zeitersparnis
    Den zeitlichen Aufwand beim Hausverkauf sollten Sie keines Falles außer Acht lassen. Bis alles Organisatorische bewältigt ist, bis alle Interessenten das Haus besichtigt haben, bis ein Käufer gefunden ist, bis ein Energieausweis, der Vertrag und die Abwicklung erledigt sind: Das dauert! Es muss reichlich Zeit investiert werden, um alles sorgfältig und sicher abwickeln zu können. Ein seriöser Makler ist in solchen Dingen geübt, denn er verdient damit seine Brötchen. Routiniert erledigt er alle Aufgaben eines Hausverkaufs für Sie und erspart Ihnen dadurch erheblich Zeit und gibt Ihnen Sicherheit. Ihr Makler kommuniziert mit den Interessenten, organisiert die Besichtigungen, klärt alle offenen Fragen für Sie ab. Ab und an steht ein Gespräch zwischen Ihnen und dem Makler an, bei dem Sie über Zwischenstände informiert werden.
  • Schneller Verkauf
    Wenn Sie Ihr Haus schnell verkaufen und Ihr Kapital herausziehen möchten, dann ist Ihnen dabei ein Makler behilflich. Ein guter Makler kennt die aktuelle Marktsituation und kann den Verkauf und Ihre Immobilie daher gut einschätzen. Zudem erledigt er schneller und routiniert alle organisatorischen Belange. Auch durch eine gute Verkaufstaktik und Geschick wird ein Makler schneller an potentielle Käufer gelangen. Es ist also sehr wahrscheinlich, dass ein Makler zu einem schnelleren Verkauf Ihrer Immobilie beiträgt.
  • Bester Verkaufspreis
    Ein Makler ist Ihnen dabei behilflich, den besten Verkaufspreis für Ihr Haus zu erlangen. Wenn Sie Ihr Haus privat in Eigenregie verkaufen wollen, fehlt Ihnen oft die nötige Kenntnis der aktuellen Marktlage, was Immobilien anbelangt. Ein kompetenter Makler kann den Verkaufspreis realistisch für Sie einschätzen. Durch sein Verkaufsgeschick und entsprechende Werbung für das zu verkaufende Haus, wird ein Makler den besten Preis für Sie herausholen. Schließlich ist der beste Verkaufspreis auch ganz im Sinne des Maklers selbst. Je höher der Preis der verkauften Immobilie ist, desto höher fällt auch die Courtage für den Makler aus. Die Courtage ist an den Verkaufspreis der Immobilie gebunden. Deshalb steigt durch die Einbindung eines Maklers in den Verkauf Ihres Hauses die Wahrscheinlichkeit, den Höchstpreis zu erlangen.

Was kostet es, ein Haus mit Makler zu verkaufen?

Verkaufen Sie Ihr Haus durch einen Makler, dann haben Sie sich für einen bequemen und sicheren Verkauf entschieden. Sehr wahrscheinlich ist es, dass Sie durch die Einbindung von einem Makler schnell einen sehr hohen Verkaufspreis für Ihr Haus erzielen. Allerdings will der Makler auch bezahlt werden und die Investition ist nicht gerade gering. Deshalb sollten Sie bei der Frage, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen, auch die Courtage beachten. Die Courtage, auch Maklerprovision genannt, ist gesetzlich geregelt. Die Provision für den Makler wird laut eines Gesetzes von Dezember 2020 jeweils zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer/Eigentümer getragen. Die Höhe der Courtage ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch, errechnet sich allerdings immer prozentual je nach Verkaufspreis. In Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westphalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsenanhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen beträgt die Provision für den Makler 7,14 % von der Verkaufssumme. In Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern beträgt sie 5,95 % und in Hamburg 6,25 %.

Hausverkauf ohne Makler

Selbstverständlich können Sie Ihr Haus auch ganz ohne Makler verkaufen. Dafür spricht schon einmal, dass Sie sich und dem Käufer ein nettes Sümmchen an Geld einsparen. Allerdings bleibt dafür der ganze organisatorische Stress an Ihnen hängen und jegliche Verantwortlichkeit in rechtlichen Dingen ist Ihnen überlassen. Wenn Sie also zu dem Entschluss gekommen sind, dass Sie über die nötige Zeit verfügen, Ihr Haus selbst zu verkaufen, und überdies das nötige juristische Wissen besitzen oder es sich aneignen können, dann steht einem privaten Hausverkauf ohne Makler eigentlich nichts im Wege. Begeben Sie sich in Ruhe auf Käufersuche, indem Sie Ihr Haus bewerben: entweder über Zeitungsannoncen oder über Immobilienportale im Internet. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um ausführlich mit den potentiellen Interessenten zu kommunizieren und vereinbaren Sie Besichtigungstermine für Ihr Haus oder eine andere zu verkaufende Immobilie und führen Sie diese durch. Wenn Sie für all diese Prozesse genügend Zeit und Geduld haben und den Mut aufbringen und sich ein solches Projekt alleine zutrauen, dann engagieren Sie keinen Makler und verkaufen Sie Ihr Haus oder jegliche Immobilie anderer Art in Eigenregie. Hier bekommen Sie fünf Tipps, wie Sie Ihr Haus oder Immobilie ohne Makler am besten verkaufen.

Hausverkauf ohne Makler – diese 5 Tipps helfen Ihnen dabei

Sie haben sich also dazu entschieden den Hausverkauf ohne Makler zu bewältigen. Nun liegt die Verantwortung in Ihren Händen, den höchsten Preis für Ihre Immobilien auf dem Markt zu erzielen und den Verkauf sicher und schnell abzuwickeln. Einige Dinge gilt es beim Hausverkauf in Eigenregie zu beachten: Potenzielle Käufer sollen auf Sie aufmerksam werden, erzielen Sie durch Verhandlungsgeschick den Höchstpreis für Ihre Immobilien, achten Sie auf vollständige und rechtlich sichere Unterlagen etc. Beachten Sie dabei unsere fünf Tipps für einen Hausverkauf ohne Makler, dann verläuft alles nahezu reibungslos für Sie.

  • Tipp 1: Legen Sie den Verkaufspreis fest.
    Zu allererst legen Sie den richtigen Verkaufspreis fest. Potentielle Interessenten oder gar Käufer orientieren sich zunächst einmal an Größe und Lage der Immobilien, dann entscheidet es sich beim Blick auf die Kosten, ob überhaupt Interesse an einer Besichtigung besteht. Aus diesen Gründen dürfen Sie die Kosten nicht direkt zu hoch veranschlagen, denn das kann potentielle Interessenten und Käufer abschrecken, obwohl die Immobilien eigentlich zum Kauf geeignet wären. Auf der anderen Seite dürfen Sie den Preis aber auch nicht zu niedrig ansetzen, denn immerhin wollen Sie den besten Preis für Ihr Haus erzielen und Sie wissen sicher: Einen gewissen Verhandlungsspielraum nach unten sollten Sie auch immer mit einrechnen. Schätzen Sie Ihre Immobilien also erst einmal realistisch ein und erkundigen sich anschließend, zu welchen Preisen vergleichbare Objekte auf dem Markt angeboten werden. Schrecken Sie potentielle Käufer und Interessenten nicht gleich durch zu hohe Kosten ab, aber verschenken Sie auch kein Geld, indem Sie die Kosten für Ihr Haus zu niedrig ansetzen. Wie Sie die optimalen Kosten für Ihr Haus oder Ihre Immobilien erzielen können, das erfahren Sie weiter unten in unserem Ratgeber.
  • Tipp 2: Ordnen Sie Ihre Unterlagen.
    Wenn Sie Ihr Haus oder Immobilien anderer Art gewinnbringend verkaufen wollen, dann ist ein professioneller Eindruck bei den Interessenten und Käufern enorm wichtig. Achten Sie deshalb darauf, immer gut vorbereitet in den Hausverkauf zu gehen, alle wichtigen Unterlagen parat und geordnet zu haben. Legen Sie den Interessenten einen Energieausweis vor und weisen Sie durchgeführte Sanierungen und Renovierungen zur Wertsteigerung der Immobilien nach. So vertiefen Sie das Vertrauen der Käufer in Sie und erzielen einen besseren Kaufpreis für Ihr Haus. Und wieder bewahrheitet sich: Ordnung ist das halbe Leben!
  • Tipp 3: Das Exposé – der erste Eindruck zählt.
    Auch wenn Sie keinen Makler haben, der das für Sie übernimmt, fertigen Sie für Ihren Hausverkauf ein optisch ansprechendes und informatives Exposé an. Über diese Unterlagen erhalten potentielle Käufer und Interessenten einen ersten Blick auf Ihre Immobilien. Gute Fotos sind dabei ausschlaggebend. Wählen Sie dafür das beste Licht und den günstigsten Winkel oder geben Sie diesen Auftrag in die fachlichen Hände eines Fotografen. Achten Sie beim Verkaufstext darauf, die Besonderheiten und Eigenarten Ihrer Immobilien in den Vordergrund zu rücken. Neben den klassischen Fakten der Raumaufteilung und des Grundrisses interessiert es die Käufer, wie der Ausblick ist, wie die Anbindung an den Verkehr ist oder welche attraktiven Angebote es in der Nähe gibt.
  • Tipp 4: Schönheitsreparaturen heben den Verkaufspreis.
    Bevor es losgeht mit Besichtigungen durch Interessenten und potentielle Käufer, bringen Sie Ihr Haus oder Ihre Immobilien anderer Art auf Vordermann. Größere Reparaturen oder Renovierungsarbeiten sollten nun abgeschlossen sein und Sie können sich ganz darauf konzentrieren kleinere Makel zu beheben wie zum Beispiel verkratzte Türrahmen aufpolieren, fleckige Wände übermalen, Fugen im Bad gründlich reinigen, Fenster putzen, Heizungen entlüften, etc. Auch der Garten sollte gepflegt und ordentlich wirken, das steigert beim Käufer das Interesse. Auf diese Weise präsentieren Sie Ihr Haus oder Ihre Immobilien in bestem Licht und erzielen durch seine Makellosigkeit einen höheren Verkaufspreis.
  • Tipp 5: Nutzen Sie die Kraft der Imagination.
    Home Staging ist der neueste Trend derzeit auf dem Immobilienmarkt. Nutzen Sie diesen Trend dazu, die Vorstellungskraft Ihrer Käufer anzukurbeln. Steht Ihr Haus beim Verkauf leer, so lassen Sie es vorübergehend für den Verkauf einrichten. Das kurbelt die Vorstellungskraft potentieller Käufer an und lässt sie gedanklich das neue Haus bereits einrichten.

Wie lege ich den Preis für meine Immobilie fest?

Den wesentlichen Punkt bei einem Hausverkauf stellen die Kosten dar. Sie als Verkäufer und Eigentümer wollen den besten Preis für Ihr Objekt erzielen, der Käufer möchte für einen fairen Preis seine Traumimmobilie kaufen. Durch Verhandlungen beim Hausverkauf finden Sie die goldene Mitte, so dass beide Parteien, Verkäufer und Käufer, zufrieden sind. Aus diesem Grund ist es wichtig von Beginn des Verkaufsprozesses den angemessenen Preis festzulegen. Ist dieser zu hoch angesetzt, werden Interessierte abgeschreckt. Ist dieser zu niedrig, so verliert der Eigentümer bzw. Verkäufer unnötig an Kapital. Setzen Sie den richtigen Startpreis für den Hausverkauf fest. Doch wie gelingt das? Es gibt einige Faktoren, die die Verkaufssumme beeinflussen. Dazu gehören:

  • Lage des Objektes, das Sie verkaufen
  • Größe und Art des Hauses, das Sie verkaufen
  • Zustand des Hauses, das Sie verkaufen
  • Baujahr und Bausubstanz des Hauses, das Sie verkaufen
  • Energieausweis und Energieeffizienz des Hauses, das Sie verkaufen
  • Zustand des Grundstücks, das Sie verkaufen

Nach diesen Punkten gilt es, die Kosten für den Hausverkauf einzuschätzen. Überlegen Sie sich, ob Sie Ihre Immobilie nach diesen Punkten objektiv einschätzen können. Haben Sie Zweifel daran, dann beauftragen Sie damit einen Experten. Vergleichen Sie Ihr Haus mit anderen Immobilien gleicher Art und Lage, die zu verkaufen sind, damit Sie einschätzen können, was derzeit auf dem Immobilienmarkt verlangt wird. Ebenfalls wichtig beim Festlegen der Kosten für den Hausverkauf ist es, einen Spielraum für Verhandlungen einzukalkulieren. Es kommt eher selten vor, dass man beim Hausverkauf die ursprünglich veranschlagten Kosten einnimmt. Nutzen Sie zur Einschätzung auch gerne unsere Immobilien-Bewertung.

Welche Kosten kommen beim Hausverkauf auf den Verkäufer und Eigentümer zu?

Beim Verkaufen Ihres Hauses steht natürlich das Kapital, das Sie damit einnehmen, im Vordergrund. Allerdings kommen beim Verkaufen Ihres Hauses auch einige Investitionen auf Sie zu, die Sie vor, während oder nach dem Verkaufen tätigen müssen. Von uns erhalten Sie eine kurze Übersicht:

  1. Maklergebühren bzw. Werbungskosten
    Haben Sie einen Makler engagiert, der Ihr Haus verkaufen soll, dann müssen Sie als Eigentümer bzw. Verkäufer 50 % der Courtage zahlen. Diese fällt je nach Bundesland unterschiedlich hoch aus. Sie beträgt zwischen 4,76 % und 7,14 % des Verkaufspreises. Verkaufen Sie Ihre Immobilie ohne Makler, so müssen Sie Investitionen für die Bewerbung Ihres zu verkaufenden Objektes machen.
  2. Reparaturkosten
    Egal ob Renovierungen, Schönheitsreparaturen oder Kosten für ein Home Staging: Damit Ihr Haus beim Verkaufen optimal präsentiert werden kann, fallen im Vorfeld Reparaturen größeren oder kleineren Aufwandes an, die bezahlt werden wollen.
  3. Erstellungskosten für den Energieausweis
    Beim Verkaufen Ihres Hauses müssen Sie laut Gesetz einen Energieausweis ausstellen lassen. Im Energieausweis wird die Energieeffizienz des Objektes eingetragen, das zu verkaufen ist. Durch den Energieausweis können die potentiellen Käufer abschätzen, welche Energiekosten und Nebenkosten auf sie zukommen werden. Der Energieausweis gehört zwingend zu den Unterlagen, die Sie für den Verkauf bereithalten müssen.
  4. Kosten für den Notar
    Auch ein Notar ist beim Verkaufen Ihres Hauses zwingend notwendig. Üblicherweise zahlt der Käufer die Kosten für einen Notar, allerdings ist es ratsam, dies durch den Notar im Kaufvertrag und den Unterlagen festhalten zu lassen, damit Sie nicht auf den Kostensummen für den Notar sitzen bleiben.
  5. Spekulationssteuer
    Unter bestimmten Voraussetzungen fällt beim Verkauf Ihres Hauses die Spekulationssteuer an. Verkaufen Sie ein Haus, das Sie nicht selbst bewohnt haben, vor der Frist von zehn Jahren, dann müssen Sie Ihren 0Gewinn versteuern. Lesen Sie in unserem Ratgeber zur Spekulationssteuer(hier bitte Link einfügen) gerne genau nach, wie es sich beim Verkaufen Ihrer Immobilie mit der Spekulationssteuer verhält.

So läuft der Hausverkauf ab

Damit Sie sich ein Bild davon machen können, wie und in welcher Reihenfolge ein Hausverkauf abläuft, haben wir einen Schritt-für-Schritt-Plan erstellt. Hier sehen Sie, welche Schritte wann getan werden sollten, welche Unterlagen wann erforderlich sind und wie alles reibungslos ablaufen kann.

  1. Vorbereitung
    Sobald Sie sich dafür entschieden haben, Ihr Haus zu verkaufen, beginnen Sie mit den nötigen Reparaturarbeiten, damit diese schnellstmöglich abgeschlossen werden können. Falls Ihre Immobilie noch nicht abbezahlt sein sollte, setzen Sie sich mit Ihrer Bank in Verbindung, um den Hausverkauf zu besprechen. Falls Sie das Haus, das Sie verkaufen wollen, selbst bewohnen, kümmern Sie sich rechtzeitig um ein neues Zuhause.
  2. Unterlagen und Dokumente
    Legen Sie sich alle Unterlagen und Dokumente bereit, die Sie zum Hausverkauf brauchen. Zu diesen Unterlagen gehören: Grundbuchauszug, Flurplan, Energieausweis, Grundriss, Versicherungsdokumente, Nebenkostenabrechnung, Eintrag zur Löschung der Grundschuld, Angaben zur Grundstücksgröße, Zimmeranzahl, Nutzfläche, Wohnfläche, Baujahr und die Unterlagen zu erfolgten Renovierungen und Sanierungen. Möchten Sie Ihre Immobilien durch einen Makler verkaufen lassen? Dann wäre nun der geeignete Zeitpunkt, einen Makler Ihres Vertrauens zu beauftragen.
  3. Positionierung des Angebotes auf dem Immobilienmarkt
    Legen Sie nun den Preis Ihres Hauses fest. Entweder Sie tun dies selbst oder bestellen Sie einen Gutachter. Haben Sie einen Makler mit dem Verkauf beauftragt, so erledigt er das für Sie. Erstellen Sie ein aussagekräftiges Exposé für Ihre Immobilie. Das Exposé ist Grundlage für den ersten Eindruck der Käufer und beeinflusst das weitere Verkaufsgeschehen. Veröffentlichen Sie das Exposé an geeigneten Stellen, damit Interessenten auf Ihr Angebot aufmerksam werden, sofern das kein Makler für Sie übernimmt.
  4. Hausbesichtigung
    Sofern das nicht Ihr Makler für Sie erledigt, kommunizieren Sie mit potentiellen Käufern und machen Sie Besichtigungstermine für Ihre zu verkaufenden Objekte ab.
  5. Die Abwicklung
    Haben Sie einen Käufer gefunden, der Ihnen den gewünschten Preis zahlt, dann wird nun der Vertrag abgeschlossen. Überprüfen Sie die Bonität des Käufers. Lassen Sie sich einen juristisch abgesicherten Kaufvertrag erstellen – gegebenenfalls durch einen Fachmann. Kommt es zur Unterzeichnung der Unterlagen, so muss ein Notar zur Beurkundung zwingend anwesend sein. Im Kaufvertrag wird ein Übergabetermin des Objektes vereinbart. Bis zu diesem Termin muss der Käufer die Kaufsumme an Sie ausgezahlt haben.
  6. Die Übergabe
    Die Übergabe erfolgt dann, wenn Ihnen das Geld des Verkaufs ausgezahlt wurde. So wird es vertraglich in Ihren Unterlagen festgehalten. Am Tag der vertraglich festgelegten Übergabe werden die Schlüssel vom Verkäufer an den neuen Eigentümer übergeben sowie alle notwendigen Unterlagen zum Verkaufsobjekt. Erstellen Sie bei der Übergabe ein Protokoll. Nur so können Sie nachweisen, dem neuen Eigentümer alle Unterlagen, Schlüssel und erforderlichen Dinge übergeben zu haben. In diesem Protokoll werden ebenso Zählerstände für die Nebenkostenabrechnung mit erfasst und dokumentiert. Die Zählerstände können auch mit Fotos festgehalten werden. Halten Sie alle Aspekte, die in Ihren Augen wichtig sind, im Übergabeprotokoll fest, auch wenn zwischen Besichtigung und Übergabe Schäden oder Mängel am Haus aufgetreten sind. So schützen Sie sich bestmöglich vor Schadensersatzforderungen. Achten Sie darauf, dass das Übergabeprotokoll von beiden Parteien, also dem Verkäufer und dem Käufer, unterzeichnet werden und beide Parteien eine Abschrift erhalten.

Unser Fazit zum Thema Haus verkauft

Der Verkauf eines Hauses, einer Wohnung, eines Mietshauses oder eines Grundstückes ist keine Kleinigkeit, die man mal eben so beiläufig zum Alltagsstress erledigen kann. Schon gar nicht, wenn einem das nötige Fachwissen fehlt. Nachdem Sie nun unseren Ratgeber zum Thema Hausverkauf gelesen haben, dürfte Ihnen eines ganz klar sein: Sobald Sie an irgendeiner Stelle während des Verkaufsprozesses Zweifel haben, ziehen Sie einen Fachmann zu Rate. Der Verkauf einer Immobilie ist ein großes Projekt und sollte Ihnen Spaß machen, denn damit beginnt wohl auch immer ein neuer Lebensabschnitt für Sie, in dem viel Neues und viele Veränderungen auf Sie zukommen. Beginnen Sie diesen Abschnitt ganz ohne Sorgen und Stress. Am einfachsten gelingt Ihnen das, wenn Sie uns eine Anfrage zum Verkauf Ihrer Immobilie senden. Unser Expertenteam von Immoschnellverkauf regelt alles sicher und zuverlässig für Sie mit der Rundum-Sorglos-Garantie! Damit Sie sagen können „Haus verkauft! Mit den Tipps von Immoschnellverkauf lief alles reibungslos!“
Sind Fragen offen, dann scheuen Sie sich nicht und melden Sie sich gerne bei uns.

Sie wollen ein Haus verkaufen?

Sie sind gerade dabei, den Verkauf Ihres Hauses, Ihrer Wohnung, Ihres Grundstückes oder einer Immobilie, die sich in Ihrem Besitz befindet, vorzubereiten? Dabei gibt es natürlich einiges zu beachten: Gerne unterstützen wir Sie bei diesem Vorgang. Es ist für die meisten keine alltägliche Situation, Immobilien, eine Wohnung oder ein Grundstück zu verkaufen. Welche Kosten dabei entstehen und welche Steuern beim Verkauf anfallen, weiß nicht jeder so genau. Was Sie dabei unter anderem nicht aus dem Blick lassen sollten, ist die sogenannte Spekulationssteuer. Lesen Sie unseren Ratgeber zum Thema Spekulationssteuer und erfahren Sie alles Wissenswerte darüber.

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Höhe der Spekulationssteuer und weitere Fragen

Was ist die so genannte Spekulationssteuer? Was ist die Spekulationsfrist? Wie viele Jahre umfassen Spekulationsfristen bei Immobilien? Wann wird diese fällig? Welche gesetzlichen Regelungen gibt es zur Spekulationssteuer? Wie wird sie berechnet? Kann ich die Spekulationssteuer umgehen? Wie verhält es sich, wenn ich eine Immobilie erbe? Lohnt es sich überhaupt, eine Immobilie zu verkaufen, wenn die Spekulationssteuer anfällt? Für alle diese Fragen und für viele weitere bietet Ihnen unser Ratgeber Antworten. Auch wenn das Thema auf den ersten Blick unergründlich auf Sie wirken mag: Mit den richtigen Informationen, die wir für Sie zusammengefasst haben, bekommen Sie den Überblick und können bei Ihrem Immobilienverkauf mit unserer Unterstützung rechnen. Wir geben Ihnen nicht nur die wichtigsten Infos, wir versehen diese auch immer mit einem Beispiel, so dass Sie jedes Szenario auch bildlich vor sich sehen. Sollten trotz unseres Ratgebers weitere Fragen bei Ihnen aufkommen, scheuen Sie sich nicht und nehmen Sie Kontakt zu uns auf!

Spekulationssteuer – was ist das?

Der Begriff Spekulationssteuer ist eigentlich eine umgangssprachliche Bezeichnung und nur im Volksmund gebräuchlich. Unter der Spekulationssteuer versteht man die Einkommenssteuer, die der Fiskus auf den Gewinn aus einem privaten Verkauf von Immobilien erhebt. Nicht nur Immobilienverkäufe werden dabei zur Steuer veranlagt, sondern auch andere Veräußerungsgeschäfte, wie z. B. der Verkauf von Wertpapieren, Gold oder Münzen. Wir erklären Ihnen nun, wann die Spekulationssteuer anfällt, wie Sie die Spekulationssteuer vermeiden, wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt und ob es sich trotz anfallender Spekulationssteuer für Sie lohnt, ein Haus, Grundstück, Wohnung oder andere Immobilien zu verkaufen.

Das Wichtigste zur Spekulationssteuer auf einen Blick
  • Bei nicht selbst bewohnten Immobilien fällt nach 10 Jahren keine Spekulationssteuer mehr an.
  • Bei selbst bewohnten Immobilien gibt es Ausnahmen bei der Spekulationsfrist.
  • Der Spekulationsgewinn beim Verkauf der Immobilie ist ausschlaggebend für die Bemessung der Spekulationssteuer.
  • Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich individuell nach Ihrer Steuerveranlagung.

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Wenn Sie ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung als Kapitalanlage verkaufen, gilt eine Spekulationsfrist von genau zehn Jahren. Verkaufen Sie vor Ablauf dieser zehn Jahre, müssen Sie Steuern, die sogenannten Spekulationssteuern, auf den Gewinn des Verkaufs der Immobilie zahlen. Verankert ist dieser Vorgang im §23 EstG: „Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nach §23 EstG einkommenssteuerpflichtig.“ Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum des Kaufvertrages der Immobilie und endet mit dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrages. Diese Daten werden bei dem Zehn-Jahre-Zeitraum genau geprüft. Deshalb sollten Sie Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie keinen Tag vorher veräußern. Doch bei vielen, vor allem privaten Verkäufen fällt keine Steuer auf den Gewinn an, dazu gibt es Ausnahmeregelungen, denen wir uns ein wenig später widmen werden.

Bei Wertpapieren, bei Münzen oder bei Gold fällt auch ein solch zeitlich abgesteckter Rahmen an, der jedoch deutlich geringer ist: Hier liegt die Zeitspanne bei rund einem Jahr. Bei Aktien greift seit 2009 eine Abgeltungssteuer, die sich daran bemisst, wie lange die Wertpapiere gehalten wurden.

Spekulationsgewinn – was ist das?

Unter dem Begriff Spekulationsgewinn versteht man den Gewinn beim Verkauf einer Immobilie, wenn Verkäufer diesen innerhalb der Zehn-Jahre-Frist erzielen. Der Spekulationsgewinn dient zur Bemessung der Spekulationssteuer. Dieser Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis der Immobilie minus dem Kaufpreis. Das Ergebnis muss versteuert werden, sobald der Verkauf innerhalb der zehn Jahre getätigt wird und keine Ausnahmeregelung greift.

Eigennutzung – diese Ausnahmeregelung gilt bei der Spekulationssteuer

Es gibt gesetzliche Vorgaben, bei deren Einhaltung Sie um die Spekulationssteuern herumkommen. Dann können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung steuerfrei verkaufen.
Sie bewohnen das zu verkaufende Haus oder die zur Veräußerung stehende Wohnung selbst? Dann zahlen Sie auch keine Spekulationssteuer! Nutzen Sie Ihre Immobilie durchgehend seit Beurkundung des Kaufvertrages bis zur Beurkundung des Verkaufsvertrages selbst, so fällt auch keine Einkommenssteuer auf den Gewinn der Veräußerung an. Der Gesetzgeber geht in diesem Fall davon aus, dass bei dem Verkauf nicht der wirtschaftliche Gewinn im Vordergrund steht.

Die Spekulationssteuer entfällt ebenfalls, wenn Sie die Immobilie zunächst vermietet hatten, doch im Jahr des Verkaufes und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie selbst bewohnt haben. Auch wenn die zu verkaufende Immobilie zwischenzeitlich anderweitig vermietet war, wenn Sie im Jahr des Verkaufes und den beiden Jahren davor selbst in der Wohnung oder in dem Haus gewohnt haben, entfällt die Steuer auf den Spekulationsgewinn. Auch in diesem Fall geht der Gesetzgeber davon aus, dass die Immobilie nicht aus Gründen der wirtschaftlichen Gewinnerzielung veräußert wurde.

Natürlich entfällt die Spekulationssteuer auch dann, wenn Sie die zu veräußernde Immobilie nach Ablauf der zehn Jahre verkaufen, wenn Sie diese nicht selbst bewohnt haben.

Welche Kosten fallen für die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen an?

Um die Höhe der Spekulationssteuern beim Verkauf einer Immobilie festzulegen, muss zunächst die Höhe des Gewinns errechnet werden. Auf den Spekulationsgewinn wird dann Ihr individueller Steueransatz bei der Berechnung der Steuern angewandt. Die Kosten sind also individuell je nach Gewinn und Steuerveranlagung zu berechnen. Der Spekulationsgewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Kosten für den Kauf. Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und Veräußerungskosten u.a. sowie Abschreibungen bei Mietwohnungen können vom Verkaufspreis abgezogen werden. Ihr individueller Einkommenssteuersatz richtet sich nach Ihren jährlichen Gesamteinnahmen.

Schauen wir uns das Ganze doch an einem rechnerischen Beispiel einmal genauer an:
Sie wollen Ihre Immobilie für 300.000 Euro verkaufen. Für Kosten, die im Rahmen des Verkaufes aufgebracht werden, fallen 20.000 Euro an. Die Anschaffungskosten der Immobilie betrugen 240.000 Euro. Zieht man also vom Immobilienpreis 300.000 Euro die Veräußerungskosten und den Anschaffungspreis ab, so bleibt ein zu versteuernder Gewinn von 40.000 Euro übrig. Liegt Ihr persönlicher Steuersatz bei beispielsweise 40 %, so zahlen Sie 16.000 Euro Spekulationssteuern.

Was gilt bei gewerblichen Immobilienverkäufen bzgl. Spekulationssteuern zu beachten?

Ob Sie Spekulationssteuern bezahlen müssen oder nicht, hängt für den Fiskus davon ab, ob Sie Immobilien privat oder gewerblich veräußern. Doch wann wird ein Verkauf als gewerblich eingestuft? Hierzu sagt der Gesetzgeber Folgendes: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, tut dies gewerblich. Werden innerhalb von einer Frist von fünf Jahren mehr als zwei Immobilien gekauft, gebaut oder modernisiert und dann weiterverkauft, gilt das als gewerblicher Handel mit Grundstücken. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei den Objekten um ganze Mietshäuser oder um einzelne Wohnungen handelt. Die Gewinne aus dem Verkauf unterliegen dann nicht nur der Spekulationssteuer, dann greift zusätzlich die Gewerbesteuer. Wird der Handel mit Immobilien und Grundstücken gewerblich betrieben, so steht beim Verkäufer immer die Absicht im Vordergrund, die Objekte schnell und gewinnbringend zu veräußern. Sobald für das Finanzamt ersichtlich wird, dass der Verkauf von Immobilien gewerblichen Charakter besitzt – beispielsweise weil zwischen Baugenehmigung und Verkauf ein auffallend kurzer Zeitraum liegt –, dann kann auch bei zwei Immobilien bereits davon ausgegangen werden, dass diese gewerblich verkauft werden. Die Regelungen hier sind also nicht starr einheitlich, sondern werden zweckgebunden angewandt. In manchen Fällen gelten die Besteuerungsregeln deshalb auch erst bei mehr als vier verkauften Immobilien in einem bestimmten Zeitraum.

Das Bundesfinanzministerium bietet ein vereinfachtes Prüfschema für solche Veräußerungsgeschäfte für Immobilien an.

Was gilt bzgl. der Spekulationsfrist bei einer Erbschaft?

Wie verhält es sich mit den Spekulationssteuern, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben? Wenn Sie bereits eine eigene Immobilie bewohnen und durch Erbschaft ein Objekt hinzubekommen, dann wird dieses meist verkauft. Doch wie verhält es sich hier mit der Spekulationsfrist? Genauso wie die Immobilie erben Sie auch deren Spekulationsfrist mit. Das heißt also, dass die Zeitspanne nicht in dem Jahr für Sie beginnt, wenn Sie das Erbe antreten. Die Spekulationsfrist begann bereits zu dem Zeitpunkt, als der Erblasser das Objekt erworben hat, also mit Unterzeichnung des Kaufvertrages der zu vererbenden Immobilie.

Ein Beispiel bringt Licht ins Dunkel: Der Erblasser kaufte die Immobilie im Jahr 2016 und vermietete sie zwei Jahre lang. Seit dem Jahr 2018 bewohnte er die Immobilie selbst. Sie können das Erbobjekt nun frei von Spekulationssteuern verkaufen, da die Ausnahmeregelung greift, dass bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren keine Steuer anfällt.

Hat der Erblasser das Objekt vier Jahre lang vermietet, dann müssen Sie nun sechs Jahre lang warten, um es spekulationssteuerfrei verkaufen zu können.
Hat der Erblasser das vererbte Objekt zuvor ausschließlich selbst bewohnt, so fällt nach der Ausnahmeregelung ebenfalls keine Spekulationssteuer bei Veräußerung an.
Beachten Sie allerdings bitte, dass unabhängig von den Spekulationssteuern eine Erbschaftssteuer entrichtet werden muss.

Spekulationssteuer und Schenkung – was müssen Sie beachten?

Im Wesentlichen gilt das Gleiche wie bei einer Erbschaft: Die Spekulationsfristen eines Wohnobjektes werden mit geschenkt. Die Frist beginnt also nicht mit Beurkundung der Schenkung, sondern mit dem Datum auf dem Kaufvertrag der Immobilie.

Auch wenn die Immobilie innerhalb einer Familie verschenkt oder vererbt wird, muss die Spekulationssteuer entrichtet werden, so lange die Frist von zehn Jahren nicht eingehalten wird oder eine Ausnahmeregelung greift. Es werden keine Privilegien für Eltern oder Ehepartner bei Vererbung oder Schenkung vom Fiskus eingeräumt.

Spekulationssteuer bei Grundstücken, die nicht bebaut sind

Wie verhält es sich mit der zu entrichtenden Steuer, wenn ein Grundstück veräußert wird, das unbebaut ist, also nicht selbst oder fremd genutzt werden kann? Da in einem solchen Fall keine Unterscheidung getroffen werden kann, muss bei gewinnbringender Veräußerung immer eine Spekulationssteuer entrichtet werden, sobald die Frist von zehn Jahren nicht eingehalten wird.

Wenn Sie ein zunächst unbebautes Grundstück erwerben und zu einem späteren Zeitpunkt ein Haus darauf errichten, das Sie nicht selbst bewohnen, dann gilt das Datum im Kaufvertrag des Grundstückes als Ausgangspunkt für die Bemessung der Spekulationsfrist von zehn Jahren. Das Datum des Hausbaus spielt hierbei keine Rolle.

Gibt es einen Freibetrag bei der Spekulationssteuer?

Diesen gibt es tatsächlich: Generell gilt bei Gewinnen aus einem privaten Veräußerungsgeschäft ein jährlicher Freibetrag von 600 Euro pro Jahr. Wenn Sie diese Grenze nicht überschreiten, so bleibt Ihr Verkauf steuerfrei.

Bei einem Verkauf eines Mietshauses, Wohnhauses oder einer Wohnung greift diese Freigrenze zumeist nicht, da die erzielten Gewinne deutlich höher liegen.

Lohnt sich ein Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer?

Diese Frage kann nicht generell beantwortet werden. Es gibt bei einem Hausverkauf immer viele verschiedene Faktoren, die in die Berechnung von Spekulationsfrist, Spekulationsgewinn und Spekulationssteuer mit einkalkuliert werden müssen. Dieser Ratgeber soll Ihnen als Leitfaden für das Thema Spekulationssteuer dienen, doch eine genaue Berechnung Ihrer Situation kann er nicht liefern. Nachfolgend geben wir Ihnen noch einige Beispiele an die Hand, damit Sie Ihren Immobilienverkauf besser einschätzen können. Falls Sie Fragen zu Ihrer Immobilie und deren Verkauf haben, dann wenden Sie sich gerne jederzeit telefonisch oder per E-Mail an uns. Wir helfen Ihnen weiter. Schnell, sicher und zuverlässig!

Spekulationssteuer: fällig oder nicht?

Ganz klar und eindeutig ist: Nach Ablauf der Zehn-Jahre-Frist entfällt die Spekulationssteuer! Doch wie wir bisher in unserem kleinen Ratgeber zur Spekulationssteuer und deren Frist erfahren haben, gibt es Ausnahmeregelungen, die schon vor Ablauf dieser Frist, eine Umgehung der Steuer erlauben. Mal sind diese Regelungen einfach und klar verständlich, manchmal kann man schlecht nachvollziehen, welches Szenario der Gesetzgeber damit verhindern will. Wie wir bisher auch feststellen konnten, sind die Regelungen des Finanzamtes nicht immer starr und können je nach Zweck etwas anders ausgelegt werden. Damit Sie einfacher nachvollziehen können, in welchen Beispielszenarien wie und wann die Spekulationssteuer anfällt, haben wir Ihnen die sechs häufigsten Beispiele gepackt.

  • Beispiel 1: Sie verkaufen eine Immobilie, die Sie selbst nutzten.
    Dieser Fall kommt sehr häufig in der Praxis vor. Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, die Sie bisher ausschließlich selbst bewohnt haben. Hier die gute Nachricht: In diesem Fall ist der Sachverhalt mit der Spekulationssteuer ganz einfach, denn die Steuer entfällt. Der Verkauf Ihrer selbstgenutzten Immobilie ist steuerfrei. Der Gesetzgeber sieht hier keine Absicht, dass Sie die Immobilie wirtschaftlich gewinnbringend veräußern wollen, und er sieht in diesem Fall nicht die Absicht, dass Sie gewerblich Immobilien aufwerten und gewinnbringend weiterverkaufen wollen.
    Wenn Sie die Immobilie, die Sie verkaufen wollen, nicht durchgehend selbst zum Wohnen genutzt haben, im Jahr des Verkaufes und den zwei vorangegangenen Jahren jedoch in Eigennutzung bewohnt haben, müssen Sie auch keine Spekulationssteuer bei Veräußerung des Objektes, egal ob Einfamilienhaus oder Wohnung, bezahlen.
  • Beispiel 2: Sie verkaufen eine Immobilie, die privat und gewerblich genutzt wird.
    Wie verhält es sich mit der Spekulationsfrist, wenn Sie ein Objekt verkaufen möchten, in dem Sie eine Wohnung selbst bewohnt haben und einen Teil der Immobilie zum Arbeiten genutzt haben? Hier wird die Entrichtung der Steuer schon etwas komplizierter. Wenn Sie beispielsweise ein Ladengeschäft im Erdgeschoss Ihrer Immobilie betreiben und darüber in der Wohnung selbst wohnen, dann wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet. Sie müssen dazu ermitteln, ob und in welcher Höhe beim Veräußern der Gewerbefläche Gewinn anfällt. Sind noch keine zehn Jahre nach Erwerb der Immobilie verstrichen, so müssen Sie dann anteilig für die gewerblich genutzte Fläche Spekulationssteuern zahlen. Die privat genutzte Eigentumswohnung können Sie in diesem Falle, da sie von Ihnen selbst genutzt wurde, steuerfrei verkaufen.
  • Beispiel 3: Sie verkaufen eine Immobilie, die Ihnen geschenkt wurde.
    Sie bekommen von Ihren Eltern eine Immobilie geschenkt und möchten diese verkaufen. Wie verhält es sich nun hier mit der Spekulationssteuer? In diesem Fall haben Sie die Immobilie ja nicht selbst genutzt. Können Sie die Spekulationssteuer nur umgehen, wenn Sie die Zehn-Jahre-Spekulationsfrist abwarten? Jein! Die Frist berechnet sich hier ab dem Datum des Kaufvertrages der Person, die Ihnen das Haus oder die Wohnung oder das Grundstück schenkt. Wenn also Ihre Eltern Ihnen eine Immobilie schenken, dann bekommen Sie auch deren Spekulationsfrist. Haben Ihre Eltern das Haus bereits seit über zehn Jahren selbst bewohnt, so können Sie die Immobilie sofort steuerfrei veräußern. Wohnten Ihre Eltern jedoch nur zwei Jahre in der Immobilie, so müssten Sie beim Verkauf Spekulationssteuern zahlen.
    Als Faustregel gilt also: Zur korrekten Berechnung der Spekulationsfrist gilt das beurkundete Kaufdatum des Vorbesitzers.
  • Beispiel 4: Sie verkaufen eine Immobilie, die Ihnen vererbt wurde.
    Hier ist die gleiche Faustregel wie im vorherigen Fall anzuwenden: Zur korrekten Berechnung der Spekulationsfristen gilt das beurkundete Kaufdatum des Erblassers. Sie erben also die Spekulationsfrist mit, egal ob Sie zuvor selbst in der Immobilie gewohnt haben oder nicht. Wie verhält es sich aber mit den Spekulationssteuern, wenn die Immobilie an mehr als eine Partei vererbt wird und eine Partei ihren Erbanteil verkauft? Ist der Spekulationszeitraum von zehn Jahren nicht bereits abgelaufen, so muss der Gewinn aus dem Verkauf des Erbanteils ebenfalls versteuert werden. Zur Spekulationssteuer kann im Fall einer Erbschaft noch die Erbschaftssteuer hinzukommen.
  • Beispiel 5: Sie verkaufen eine Immobilie wegen Scheidung oder Gütertrennung.
    Kommt es im Rahmen einer Scheidung oder einer Gütertrennung zu einer Veräußerung einer Immobilie, so müssen Sie dann auf den Gewinn der Veräußerung Ihres Anteils Spekulationssteuern zahlen, sobald die zehn Jahre noch nicht verstrichen sind. Auch hier gilt zur Berechnung des Zehn-Jahres-Zeitraums das Datum des Kaufvertrages des Objektes. Verkaufen beide Parteien ihren Anteil bei der Scheidung gewinnbringend, so muss eine jede Partei ihren Anteil versteuern nach dem individuellen Steuersatz.
  • Beispiel 6: Sie verkaufen eine vermietete Immobilie, die Sie nicht selbst genutzt haben.
    In diesem Falle veräußern Sie eine Kapitalanlage. Hier haben Sie regelmäßig Mieteinnahmen bezogen, die einen Wertgewinn darstellen. Verkaufen Sie dieses Mietsobjekt vor Ablauf der zehn Jahre, dann fällt die Spekulationssteuer auf den Spekulationsgewinn an. Die Steuer können Sie nur dann umgehen, wenn Sie die Immobilie vor Verkauf selbst nutzen, zumindest in dem Jahr des Verkaufes und den beiden vorangegangenen Jahren. Zusätzlich kann hier eine weitere Regelung zutreffen, und zwar die so genannte Drei-Objekte-Grenze: Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei nicht selbst genutzte Immobilien, dann kommt zusätzlich zur Spekulationssteuer die Gewerbesteuer zum Tragen. Diese Drei-Objekte-Grenze gilt pro Person.

Immoschnellverkauf – mit uns an Ihrer Seite sind Sie immer gut beraten!

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