Finanzierungen: Verschiedene Arten im Vergleich

Die Zeiten für Finanzierungen könnten kaum besser sein, wenn es um die eigenen vier Wände geht. Ein Eigenheim ist ein hohes Gut, ein sicherer Rückzugsort und auch eine Sehnsucht, die die meisten Menschen teilen. Vor allem in Krisenzeiten ist die Nachfrage nach Immobilien auf einem hohen Niveau und auch 2021 gibt es weiterhin niedrige Zinsen, kaum Anlagealternativen und ein großes Bedürfnis nach Sicherheit – ein Eigenheim gilt als krisenfester Rückzugsort. Was auch nicht verwunderlich ist: Waren die Menschen ja noch nie so lange und häufig zu Hause wie während Corona.

 

Gut zu wissen bei der Finanzierung: die Lage am Immobilienmarkt

Die Immobilienpreise in Deutschland sind stabil und in Ballungszentren weiter gestiegen. Bei der Bundes-Bank waren Immobilien-Kredite im Jahr 2020 gefragter als im Vorjahr. Auch der Trend zur Finanzierung von Immobilien außerhalb der Ballungsräume hat zugenommen. Nicht nur Privatpersonen zieht es aufs Land, weil immer mehr Menschen im Home-Office arbeiten. Auch Unternehmen überlegen genau, ob sie in teure Geschäftsräume mit Büroflächen in den Ballungszentren investieren sollen oder in vergleichsweise günstigere Immobilien im Umland. Wegen der eingeschränkten Reisen sind zudem Ferien-Immobilien im Inland sowie im benachbarten Österreich gefragt; ein Haus am Meer oder ein Feriendomizil in den Bergen, das ist für viele attraktiver denn je.

Finanzierung, Kredit, Konditionen, Baufinanzierung? Alles keine Zauberei

Warum lieben Banken eigentlich Kunden, die mit ihnen eine Bau-Finanzierung via Kredit schultern wollen? Banken schöpfen Geld durch die Vergabe von Krediten. Das erfolgt über Geld von Kunden, die als Sichteinlagen via Kredite an andere Kunden verliehen werden können. Banken lassen Geld auf Konten und Sparbüchern nämlich nicht einfach vor sich hindümpeln: Sie verleihen es an Menschen und auch an Unternehmen, in Form von Krediten. Für diese verlangen sie höhere Zinsen, als sie Kunden für Geld auf dem Sparbuch geben. Gerade die Finanzierung von Immobilien über einen Kredit ist bei Kreditinstituten so beliebt, weil die Laufzeiten in diesem Bereich naturgegeben überaus lang sind – das gibt den Kreditgebern Sicherheit. Interessant zu wissen: Die durchschnittliche Laufzeit einer Baufinanzierung beträgt 25 bis 30 Jahre.

Banken lieben Baufinanzierung

Warum lieben Banken eigentlich Kunden, die mit ihnen eine Bau-Finanzierung via Kredit schultern wollen? Banken schöpfen Geld durch die Vergabe von Krediten. Das erfolgt über Geld von Kunden, die als Sichteinlagen via Kredite an andere Kunden verliehen werden können. Banken lassen Geld auf Konten und Sparbüchern nämlich nicht einfach vor sich hindümpeln: Sie verleihen es an Menschen und auch an Unternehmen, in Form von Krediten. Für diese verlangen sie höhere Zinsen, als sie Kunden für Geld auf dem Sparbuch geben. Gerade die Finanzierung von Immobilien über einen Kredit ist bei Kreditinstituten so beliebt, weil die Laufzeiten in diesem Bereich naturgegeben überaus lang sind – das gibt den Kreditgebern Sicherheit. Interessant zu wissen: Die durchschnittliche Laufzeit einer Baufinanzierung beträgt 25 bis 30 Jahre.

Lange Laufzeit, das bedeutet auch niedrigere Raten bei der Finanzierung

Der psychologische Effekt bleibt dabei nicht aus. Will ich mich über so viele Jahre so stark von einer Bank abhängig machen? Dazu sei eines vorweg gesagt: Jeden Tag nehmen in Deutschland tausende Menschen Darlehen auf, um sich eine Immobilie zu finanzieren und sie werden damit rechtlich betrachtet zu Schuldnern. Das ist aber kein Problem, solange die Kreditnehmer nicht mit einem inneren Gefühl der Schuld in die Verhandlungen mit dem Kreditinstitut gehen und ihre Verhandlungsposition dadurch entscheidend schwächen. Wer sich bei Verhandlungen um eine Finanzierung wie ein Bittsteller fühlt, verhält sich auch so und verschenkt möglicherweise Prozente, die ihn schließlich tausende von Euro kosten können.

Die Immobilie macht den Unterschied

Während kleinere und vergänglichere Konsumwünsche wie ein teures Smartphone oder ein großer Flachbildschirm-TV in der Menge durchaus zur Schuldenfalle werden können, haben Sie als Immobilienfinanzierer ebendiese Immobilie als Sicherheit in der Hinterhand. Sie geben dem Gläubiger, also dem Kreditgeber, damit ausreichend hohe Sicherheiten (Grundschulden auf Ihr Eigenheim), um sich vor einem möglichen Kreditausfall zu schützen und brauchen deshalb auch keine zusätzliche Risikoversicherung abzuschließen. Ein Immobilienkredit ist ein Geschäft zwischen gleichen Parteien. Der Kreditgeber erhält die Sicherheit vor Kreditausfall und natürlich darüber hinaus ein angemessenes Entgelt in Form von den Zinsen.

Der Schritt zum Eigenheim sollte gerade in Krisenzeiten gut durchdacht sein

Dennoch gilt es gerade in Krisenzeiten, die Finanzierungen gründlich zu prüfen und zu vergleichen. Es lohnt sich, möglichst viele Angebote einzuholen. Neben Finanzierungen über Banken mit Kredit und Darlehen sind auch wichtige Versicherungen nötig. Der erste Weg sollte Kunden daher zur Bank ihres Vertrauens führen, um in der Beratung verschiedene Angebote und Konditionen der Finanzierung sowie Zinsen in Erfahrung zu bringen. Gleichzeitig sollte man sich nicht scheuen, eine weitere Bank (oder mehrere) um Finanzierungsangebote zu ersuchen.

Sie brauchen Geld? Ein Eigenheim lässt sich auf ganz unterschiedliche Arten finanzieren

Kaum jemand hat so viel Geld auf der hohen Kante, dass er mal eben einen sechsstelligen Betrag an Eigenkapital mitbringt, um eine Immobilie zu kaufen. Das Eigenheim muss finanziert werden – ein vielgenutzter Service von Banken. Diese bieten zahlreiche Möglichkeiten der Immobilien-Finanzierung, angefangen bei Darlehen bis hin zu geförderten Möglichkeiten der Finanzierung an. Ratsam ist eine Gesamtfinanzierung mit einer hohen Tilgung.

Langfristige Immobilienkredite sind eine tragende Säule im Banken-Sektor

Banken haben bei der Kreditvergabe für Immobilienkäufe und -bau durchaus ein Eigeninteresse, schließlich machen Immobilienkredite rund 70 Prozent der gesamten Kreditvergabe an deutsche Unternehmen wie Privatpersonen aus. In den vergangenen Jahren haben die meisten der insgesamt rund 1700 deutschen Kreditinstitute eine kräftige Nachfragesteigerung nach Krediten und zugleich starke Preisanstiege am Immobilienmarkt festgestellt. Innerhalb der Immobilienkredite sind Darlehen für Wohnimmobilien für private Haushalte nach wie vor für deutsche Banken das wichtigere Segment, noch vor Immobilienkrediten an Unternehmen.

Die Finanzierung richtig planen – darauf sollten Sie achten

Mehrere Finanzierungsangebote einholen:

Auch wenn Ihre Hausbank Ihre finanzielle Situation am besten kennt, sollten Sie es sich nicht so leicht machen, ausschließlich ein Angebot von dieser einzuholen: Denn das kann Sie teuer zu stehen bekommen. Andere können eventuell flexibler sein oder niedrigere Zinsen verlangen. Ein Vergleich lohnt sich unbedingt und mit einem gewissen Angebotsportfolio in der Hand verbessern Sie Ihre Verhandlungsposition gegenüber Kreditinstituten bei einer Finanzierung deutlich. Wissen ist hier Trumpf.

Auf den Beleihungswert achten:

Vor Kreditvergabe überprüft die Bank erst einmal den Wert der Immobilie. Dieser Beleihungswert wird dann etwa in Höhe von 80 bis 90 Prozent des Kaufpreises angesiedelt und dient als Grundlage für die Finanzierung. Die Zinssätze der Kreditinstitute beziehen sich zudem auf diese festgelegte Beleihungsgrenze, der Grundzinssatz ist meist bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes. Überschreitet der Kredit die Beleihungsgrenze, sichert sich die Bank durch einen Zinsaufschlag gegen Risiken ab. Darum ist es auch für Sie als Kreditnehmer wichtig, auf den Beleihungswert zu achten.

Kaufnebenkosten bei der Finanzierung mit einkalkulieren:

Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar und Grundbucheintrag, mögliche Maklerkosten, Umzugskosten, Renovierungsbedarf, neue Inneneinrichtung… Es gilt großzügig zu kalkulieren, denn die Nebenkosten sind nicht ohne. Grunderwerbsteuer verteuert den Kaufpreis etwa um 3,5 bis 6,5 Prozent (je nach Bundesland), Notarkosten setzen nochmal 1,5 bis 2 Prozent drauf und Makler verlangen 3 bis 6 Prozent zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer. Da kommt also einiges zusammen.

Zinsfestschreibung immer sinnvoll:

Der vertraglich festgelegte Zinssatz ist die Zinsfestschreibung. Bestenfalls erstreckt sie sich über die gesamte Laufzeit des Kreditvertrages oder zumindest über einen bestimmten Zeitraum. Während einst zehn Jahre als maximale Zinsfestschreibung empfohlen wurden, ist das in der gegenwärtigen Zeit der Niedrigzinsen ganz anders und es sind Zinsfestschreibungen von 15 bis 30 Jahren möglich.

Eine Tilgung, die Sie schultern können:

Je höher die Tilgung ist, desto weniger kostet die Finanzierung und desto kürzer ist auch die Laufzeit. Natürlich wäre es ein Traum, dem Kreditgeber so schnell wie möglich das Geliehene zurückzugeben, doch sollte die Tilgung mit Bedacht gewählt werden, damit Sie neben der Finanzierung auch noch Freude am Leben haben und sich einmal etwas gönnen können – wie einen kleinen Urlaub oder ähnliches. Es ist ein Wert zu finden, der niedrige Gesamtkosten und die eigene Lebensqualität ins Lot bringt. Die Tilgungsangabe ist auf das ursprüngliche Darlehen bezogen. Wer auf die Zusatzangabe „plus ersparter Zinsen“ achtet, kann sein Darlehen um etliche Jahre verkürzen, da ersparte Zinsanteile dafür verwendet werden, die Tilgung zu erhöhen (siehe dazu auch Annuitätendarlehen weiter unten in diesem Text).

Top-Konditionen für Ihre Finanzierung:

Über Jahre und Jahrzehnte sichere Zinsen und maximale Flexibilität für die Rückzahlung sind Top-Konditionen bei einer Finanzierung. Hier werden Sie sich am besten mehrere Angebote anschauen, denn die verschiedenen Kreditinstitute haben unterschiedliche Standards und Sonderoptionen. Vergleichen Sie und holen Sie das Beste für sich heraus.

Förderungen könnten auch noch drin sein:

Ein Blick auf die Fördermöglichkeiten kann nie schaden und oft glaubt man gar nicht, was alles gefördert wird, wenn es um den Bau oder die Sanierung von Immobilien geht. Je nach Bundesland gibt es unterschiedliche Fördertöpfe. Schauen Sie einmal etwa bei der KfW vorbei (Kreditanstalt für Wiederaufbau), wenn Sie eine energieeffiziente Immobilie bauen wollen oder energieeffizient sanieren wollen.

Die Sicherheiten reichen der Bank nicht aus? Vielleicht hilft eine Bürgschaft!

In manchen Fällen ist der Bank der Wert der Immobilie oder sind ihr die finanziellen Rücklagen eines Kreditnehmers zu unsicher, um eine Immobilienfinanzierung zu ermöglichen. Doch auch dann ist es nicht unmöglich, sich den Traum von einer Immobilie zu erfüllen, sofern Sie eine Bürgschaft in Betracht ziehen. Vielleicht haben Sie ein Familienmitglied, das für Ihre Verbindlichkeiten bürgen würde, sofern Sie Ihren Pflichten nicht nachkommen können. Wenn Sie Ihre Raten nicht bezahlen können, übernimmt sie Ihr Bürge – für die Bank ist das eine Sicherheit, so ähnlich wie eine Immobilie oder eine Kapitallebensversicherung. Der Datenschutz ist dabei selbstverständlich gewährleistet.

 

Viele Wege führen zur Traum-Immobilie: die gängigsten Finanzierungsarten in Kürze vorgestellt

• Annuitäten-Darlehen

Annuitäten ist ein anderes Wort für Raten. Diese setzen sich aus Zins und Tilgung zusammen. Beim Annuitäten-Darlehen handelt es sich um ein Tilgungsdarlehen, bei dem die Rückzahlungsbeträge (Raten) konstant bleiben. Sie ändern sich erst nach dem Ablauf der Zinsbindungsfirst. Wird eine Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit vereinbart, bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich.

• Tilgungs-Darlehen

Die Tilgungsleistung wird über eine feste Laufzeit vereinbart. Zu fest vereinbarten Terminen ist dann eine Tilgungsrate fällig zuzüglich auf die Restschuld bezogener Zinsen. Während der Laufzeit bleibt die Tilgung konstant, die Raten aber sinken.

• Endfällige Darlehen

Der Kreditnehmer zahlt erst am Ende der Laufzeit zurück. Während der Laufzeit zahlt er monatlich lediglich die anfallenden Zinsen. Währen der Tilgungsanteil steigt, sinken die Zinsen. Die Restschuld ist dann am Ende fällig – Nomen est Omen.

• Geförderte Finanzierungsmöglichkeiten
  • Bausparkassen
    Der Weg zum Eigenheim muss nicht nur über Kredite laufen. Eine Hilfe, Eigenkapital als Grundstück für eine eigene Immobilie anzusparen, ist die Wohnungsbauprämie – besonders in Zeiten niedriger Zinsen. Bereits seit dem Jahr 1952 fördert der Staat über die Wohnungsbauprämie alle, die ein Haus bauen, eine Immobilie kaufen oder einfach renovieren wollen. Die gute Nachricht: Ab 2021 steigt die Wohnungsbauprämie von 8,8 auf 10 Prozent. Eigenkapitalbildung wird in keinem anderen Finanzprodukt so umfassend gefördert wie bei einem Bausparvertrag.
  • KfW-Bank: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
    Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist die weltweit größte Förderbank und die drittgrößte Bank von Deutschland. KfW-Darlehen werden über durchleitende Partner für die Finanzierung (das sind zum Beispiel Banken, Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparkassen) vergeben, da die KfW kein eigenes Filialnetz betreibt.
    Bei der Immobilien-Finanzierung können auch Fördermittel der KfW helfen. Wer selbst in die Immobilie einziehen will, profitiert vom Baukindergeld, ein Zuschuss, den man nicht zurückzahlen muss. Es gibt zudem das KfW-Wohneigentumsprogramm für den Kauf oder den Bau eines Eigenheims, eine Förderung „Energieeffizient Bauen“ und „Energieeffizient Sanieren“ sowie „Altersgerecht Umbauen“.
  • Landesförderinstitute sind auch eine Hilfe bei der Finanzierung
    Förderinstitute, Förderbanken und Investitionsbanken leiten als Spezial-Banken öffentliche Mittel über spezielle Förderprogramme in Form von Krediten und Zuwendungen weiter.

Gesetzliche Neuerungen: Baukindergeld

Den Schritt ins Eigenheim erleichtern Gesetzesänderungen, die zum 1. Januar 2021 in Kraft getreten sind. Alle, die bis zum 31. März 2021 einen notariellen Kaufvertrag unterzeichnet haben (Finanzierung steht), können vom sogenannten Baukindergeld profitieren. Pro Kind beläuft sich der Zuschuss auf bis zu 12.000 Euro, welcher in zehn Jahresraten ausbezahlt wird. Das ist ein guter Betrag für alle, die sich mit einer Finanzierung befassen. Zu beachten ist dabei: Die Gehaltsobergrenze liegt pro Haushalt bei 75.000 Euro an zu versteuerndem Einkommen. Maklerkosten tragen Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen. Der Käufer kann dabei so lange warten, bis der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat. Das entlastet private Immobilienkäufer von Kaufnebenkosten und erleichtert zudem den Kauf einer Immobilie.

Aus eigener Tasche das Eigenheim finanzieren? Das können die wenigsten

Die Anforderungen an die Finanzierungen sind heute höher als vor der Corona-Krise. Durch lockere Geldpolitik der EU haben niedrige Zinsen viel Liquidität am Markt geschaffen. Zugleich verschärften sich aber auch die Bedingungen für Investitionen, beispielsweise über Erhöhung der Eigenkapitalquote sowie Dokumentationspflichten und vieles mehr. Das ist der Grund, warum Banken und auch Privatinvestoren derzeit weniger Geld in Unternehmen oder Ideen stecken als in Immobilien. Nun ist nicht jeder mit einem Vermögen gesegnet, mit dem er mal eben wie beim Spiel Monopoly die Schlossallee mit Villen kauft. Doch war es auch selten so leicht, über eine Finanzierung zum Eigenheim zu kommen.

Eine Finanzierung ist eine Investition fürs Leben – gute Beratung ist da das A & O

Für die meisten Menschen ist das Eigenheim der größte Traum. Immobilien sind eine langfristige Investition in die Zukunft und dienen nicht nur als Altersvorsorge, sondern sollen eigenen Kindern einst in Form eines Erbes zugutekommen. Kapital binden und den Nachkommen etwas hinterlassen, das ist die große Motivation des Großteils der Häuslebauer und Eigenheimkäufer. Umso wichtiger ist es, bei der Finanzierung auf Schnellschüsse zu verzichten und es bei der Planung der Finanzierung ruhig angehen zu lassen. Vorsicht ist auch bezüglich der Beratung geboten. Unbedingt sollten Interessenten mehrere Angebote einholen.

Sie wollen eine Immobilie kaufen? Dann verkaufen Sie Ihr Haus über uns.

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