Sie wollen ein Haus verkaufen?

Sie sind gerade dabei, den Verkauf Ihres Hauses, Ihrer Wohnung, Ihres Grundstückes oder einer Immobilie, die sich in Ihrem Besitz befindet, vorzubereiten? Dabei gibt es natürlich einiges zu beachten: Gerne unterstützen wir Sie bei diesem Vorgang. Es ist für die meisten keine alltägliche Situation, Immobilien, eine Wohnung oder ein Grundstück zu verkaufen. Welche Kosten dabei entstehen und welche Steuern beim Verkauf anfallen, weiß nicht jeder so genau. Was Sie dabei unter anderem nicht aus dem Blick lassen sollten, ist die sogenannte Spekulationssteuer. Lesen Sie unseren Ratgeber zum Thema Spekulationssteuer und erfahren Sie alles Wissenswerte darüber.

Höhe der Spekulationssteuer und weitere Fragen

Was ist die so genannte Spekulationssteuer? Was ist die Spekulationsfrist? Wie viele Jahre umfassen Spekulationsfristen bei Immobilien? Wann wird diese fällig? Welche gesetzlichen Regelungen gibt es zur Spekulationssteuer? Wie wird sie berechnet? Kann ich die Spekulationssteuer umgehen? Wie verhält es sich, wenn ich eine Immobilie erbe? Lohnt es sich überhaupt, eine Immobilie zu verkaufen, wenn die Spekulationssteuer anfällt? Für alle diese Fragen und für viele weitere bietet Ihnen unser Ratgeber Antworten. Auch wenn das Thema auf den ersten Blick unergründlich auf Sie wirken mag: Mit den richtigen Informationen, die wir für Sie zusammengefasst haben, bekommen Sie den Überblick und können bei Ihrem Immobilienverkauf mit unserer Unterstützung rechnen. Wir geben Ihnen nicht nur die wichtigsten Infos, wir versehen diese auch immer mit einem Beispiel, so dass Sie jedes Szenario auch bildlich vor sich sehen. Sollten trotz unseres Ratgebers weitere Fragen bei Ihnen aufkommen, scheuen Sie sich nicht und nehmen Sie Kontakt zu uns auf!

Spekulationssteuer – was ist das?

Der Begriff Spekulationssteuer ist eigentlich eine umgangssprachliche Bezeichnung und nur im Volksmund gebräuchlich. Unter der Spekulationssteuer versteht man die Einkommenssteuer, die der Fiskus auf den Gewinn aus einem privaten Verkauf von Immobilien erhebt. Nicht nur Immobilienverkäufe werden dabei zur Steuer veranlagt, sondern auch andere Veräußerungsgeschäfte, wie z. B. der Verkauf von Wertpapieren, Gold oder Münzen. Wir erklären Ihnen nun, wann die Spekulationssteuer anfällt, wie Sie die Spekulationssteuer vermeiden, wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt und ob es sich trotz anfallender Spekulationssteuer für Sie lohnt, ein Haus, Grundstück, Wohnung oder andere Immobilien zu verkaufen.

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Wenn Sie ein Haus, ein Grundstück oder eine Wohnung als Kapitalanlage verkaufen, gilt eine Spekulationsfrist von genau zehn Jahren. Verkaufen Sie vor Ablauf dieser zehn Jahre, müssen Sie Steuern, die sogenannten Spekulationssteuern, auf den Gewinn des Verkaufs der Immobilie zahlen. Verankert ist dieser Vorgang im §23 EstG: „Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nach §23 EstG einkommenssteuerpflichtig.“ Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum des Kaufvertrages der Immobilie und endet mit dem Datum der Beurkundung des Kaufvertrages. Diese Daten werden bei dem Zehn-Jahre-Zeitraum genau geprüft. Deshalb sollten Sie Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie keinen Tag vorher veräußern. Doch bei vielen, vor allem privaten Verkäufen fällt keine Steuer auf den Gewinn an, dazu gibt es Ausnahmeregelungen, denen wir uns ein wenig später widmen werden.

Bei Wertpapieren, bei Münzen oder bei Gold fällt auch ein solch zeitlich abgesteckter Rahmen an, der jedoch deutlich geringer ist: Hier liegt die Zeitspanne bei rund einem Jahr. Bei Aktien greift seit 2009 eine Abgeltungssteuer, die sich daran bemisst, wie lange die Wertpapiere gehalten wurden.

Spekulationsgewinn – was ist das?

Unter dem Begriff Spekulationsgewinn versteht man den Gewinn beim Verkauf einer Immobilie, wenn Verkäufer diesen innerhalb der Zehn-Jahre-Frist erzielen. Der Spekulationsgewinn dient zur Bemessung der Spekulationssteuer. Dieser Gewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis der Immobilie minus dem Kaufpreis. Das Ergebnis muss versteuert werden, sobald der Verkauf innerhalb der zehn Jahre getätigt wird und keine Ausnahmeregelung greift.

Eigennutzung – diese Ausnahmeregelung gilt bei der Spekulationssteuer

Es gibt gesetzliche Vorgaben, bei deren Einhaltung Sie um die Spekulationssteuern herumkommen. Dann können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung steuerfrei verkaufen.
Sie bewohnen das zu verkaufende Haus oder die zur Veräußerung stehende Wohnung selbst? Dann zahlen Sie auch keine Spekulationssteuer! Nutzen Sie Ihre Immobilie durchgehend seit Beurkundung des Kaufvertrages bis zur Beurkundung des Verkaufsvertrages selbst, so fällt auch keine Einkommenssteuer auf den Gewinn der Veräußerung an. Der Gesetzgeber geht in diesem Fall davon aus, dass bei dem Verkauf nicht der wirtschaftliche Gewinn im Vordergrund steht.

Die Spekulationssteuer entfällt ebenfalls, wenn Sie die Immobilie zunächst vermietet hatten, doch im Jahr des Verkaufes und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie selbst bewohnt haben. Auch wenn die zu verkaufende Immobilie zwischenzeitlich anderweitig vermietet war, wenn Sie im Jahr des Verkaufes und den beiden Jahren davor selbst in der Wohnung oder in dem Haus gewohnt haben, entfällt die Steuer auf den Spekulationsgewinn. Auch in diesem Fall geht der Gesetzgeber davon aus, dass die Immobilie nicht aus Gründen der wirtschaftlichen Gewinnerzielung veräußert wurde.

Natürlich entfällt die Spekulationssteuer auch dann, wenn Sie die zu veräußernde Immobilie nach Ablauf der zehn Jahre verkaufen, wenn Sie diese nicht selbst bewohnt haben.

Welche Kosten fallen für die Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen an?

Um die Höhe der Spekulationssteuern beim Verkauf einer Immobilie festzulegen, muss zunächst die Höhe des Gewinns errechnet werden. Auf den Spekulationsgewinn wird dann Ihr individueller Steueransatz bei der Berechnung der Steuern angewandt. Die Kosten sind also individuell je nach Gewinn und Steuerveranlagung zu berechnen. Der Spekulationsgewinn ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Kosten für den Kauf. Kaufnebenkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und Veräußerungskosten u.a. sowie Abschreibungen bei Mietwohnungen können vom Verkaufspreis abgezogen werden. Ihr individueller Einkommenssteuersatz richtet sich nach Ihren jährlichen Gesamteinnahmen.

Schauen wir uns das Ganze doch an einem rechnerischen Beispiel einmal genauer an:
Sie wollen Ihre Immobilie für 300.000 Euro verkaufen. Für Kosten, die im Rahmen des Verkaufes aufgebracht werden, fallen 20.000 Euro an. Die Anschaffungskosten der Immobilie betrugen 240.000 Euro. Zieht man also vom Immobilienpreis 300.000 Euro die Veräußerungskosten und den Anschaffungspreis ab, so bleibt ein zu versteuernder Gewinn von 40.000 Euro übrig. Liegt Ihr persönlicher Steuersatz bei beispielsweise 40 %, so zahlen Sie 16.000 Euro Spekulationssteuern.

Was gilt bei gewerblichen Immobilienverkäufen bzgl. Spekulationssteuern zu beachten?

Ob Sie Spekulationssteuern bezahlen müssen oder nicht, hängt für den Fiskus davon ab, ob Sie Immobilien privat oder gewerblich veräußern. Doch wann wird ein Verkauf als gewerblich eingestuft? Hierzu sagt der Gesetzgeber Folgendes: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, tut dies gewerblich. Werden innerhalb von einer Frist von fünf Jahren mehr als zwei Immobilien gekauft, gebaut oder modernisiert und dann weiterverkauft, gilt das als gewerblicher Handel mit Grundstücken. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich bei den Objekten um ganze Mietshäuser oder um einzelne Wohnungen handelt. Die Gewinne aus dem Verkauf unterliegen dann nicht nur der Spekulationssteuer, dann greift zusätzlich die Gewerbesteuer. Wird der Handel mit Immobilien und Grundstücken gewerblich betrieben, so steht beim Verkäufer immer die Absicht im Vordergrund, die Objekte schnell und gewinnbringend zu veräußern. Sobald für das Finanzamt ersichtlich wird, dass der Verkauf von Immobilien gewerblichen Charakter besitzt – beispielsweise weil zwischen Baugenehmigung und Verkauf ein auffallend kurzer Zeitraum liegt –, dann kann auch bei zwei Immobilien bereits davon ausgegangen werden, dass diese gewerblich verkauft werden. Die Regelungen hier sind also nicht starr einheitlich, sondern werden zweckgebunden angewandt. In manchen Fällen gelten die Besteuerungsregeln deshalb auch erst bei mehr als vier verkauften Immobilien in einem bestimmten Zeitraum.

Das Bundesfinanzministerium bietet ein vereinfachtes Prüfschema für solche Veräußerungsgeschäfte für Immobilien an.

Was gilt bzgl. der Spekulationsfrist bei einer Erbschaft?

Wie verhält es sich mit den Spekulationssteuern, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erben? Wenn Sie bereits eine eigene Immobilie bewohnen und durch Erbschaft ein Objekt hinzubekommen, dann wird dieses meist verkauft. Doch wie verhält es sich hier mit der Spekulationsfrist? Genauso wie die Immobilie erben Sie auch deren Spekulationsfrist mit. Das heißt also, dass die Zeitspanne nicht in dem Jahr für Sie beginnt, wenn Sie das Erbe antreten. Die Spekulationsfrist begann bereits zu dem Zeitpunkt, als der Erblasser das Objekt erworben hat, also mit Unterzeichnung des Kaufvertrages der zu vererbenden Immobilie.

Ein Beispiel bringt Licht ins Dunkel: Der Erblasser kaufte die Immobilie im Jahr 2016 und vermietete sie zwei Jahre lang. Seit dem Jahr 2018 bewohnte er die Immobilie selbst. Sie können das Erbobjekt nun frei von Spekulationssteuern verkaufen, da die Ausnahmeregelung greift, dass bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren keine Steuer anfällt.

Hat der Erblasser das Objekt vier Jahre lang vermietet, dann müssen Sie nun sechs Jahre lang warten, um es spekulationssteuerfrei verkaufen zu können.
Hat der Erblasser das vererbte Objekt zuvor ausschließlich selbst bewohnt, so fällt nach der Ausnahmeregelung ebenfalls keine Spekulationssteuer bei Veräußerung an.
Beachten Sie allerdings bitte, dass unabhängig von den Spekulationssteuern eine Erbschaftssteuer entrichtet werden muss.

Spekulationssteuer und Schenkung – was müssen Sie beachten?

Im Wesentlichen gilt das Gleiche wie bei einer Erbschaft: Die Spekulationsfristen eines Wohnobjektes werden mit geschenkt. Die Frist beginnt also nicht mit Beurkundung der Schenkung, sondern mit dem Datum auf dem Kaufvertrag der Immobilie.

Auch wenn die Immobilie innerhalb einer Familie verschenkt oder vererbt wird, muss die Spekulationssteuer entrichtet werden, so lange die Frist von zehn Jahren nicht eingehalten wird oder eine Ausnahmeregelung greift. Es werden keine Privilegien für Eltern oder Ehepartner bei Vererbung oder Schenkung vom Fiskus eingeräumt.

Spekulationssteuer bei Grundstücken, die nicht bebaut sind

Wie verhält es sich mit der zu entrichtenden Steuer, wenn ein Grundstück veräußert wird, das unbebaut ist, also nicht selbst oder fremd genutzt werden kann? Da in einem solchen Fall keine Unterscheidung getroffen werden kann, muss bei gewinnbringender Veräußerung immer eine Spekulationssteuer entrichtet werden, sobald die Frist von zehn Jahren nicht eingehalten wird.

Wenn Sie ein zunächst unbebautes Grundstück erwerben und zu einem späteren Zeitpunkt ein Haus darauf errichten, das Sie nicht selbst bewohnen, dann gilt das Datum im Kaufvertrag des Grundstückes als Ausgangspunkt für die Bemessung der Spekulationsfrist von zehn Jahren. Das Datum des Hausbaus spielt hierbei keine Rolle.

Gibt es einen Freibetrag bei der Spekulationssteuer?

Diesen gibt es tatsächlich: Generell gilt bei Gewinnen aus einem privaten Veräußerungsgeschäft ein jährlicher Freibetrag von 600 Euro pro Jahr. Wenn Sie diese Grenze nicht überschreiten, so bleibt Ihr Verkauf steuerfrei.

Bei einem Verkauf eines Mietshauses, Wohnhauses oder einer Wohnung greift diese Freigrenze zumeist nicht, da die erzielten Gewinne deutlich höher liegen.

Lohnt sich ein Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer?

Diese Frage kann nicht generell beantwortet werden. Es gibt bei einem Hausverkauf immer viele verschiedene Faktoren, die in die Berechnung von Spekulationsfrist, Spekulationsgewinn und Spekulationssteuer mit einkalkuliert werden müssen. Dieser Ratgeber soll Ihnen als Leitfaden für das Thema Spekulationssteuer dienen, doch eine genaue Berechnung Ihrer Situation kann er nicht liefern. Nachfolgend geben wir Ihnen noch einige Beispiele an die Hand, damit Sie Ihren Immobilienverkauf besser einschätzen können. Falls Sie Fragen zu Ihrer Immobilie und deren Verkauf haben, dann wenden Sie sich gerne jederzeit telefonisch oder per E-Mail an uns. Wir helfen Ihnen weiter. Schnell, sicher und zuverlässig!

Spekulationssteuer: fällig oder nicht?

Ganz klar und eindeutig ist: Nach Ablauf der Zehn-Jahre-Frist entfällt die Spekulationssteuer! Doch wie wir bisher in unserem kleinen Ratgeber zur Spekulationssteuer und deren Frist erfahren haben, gibt es Ausnahmeregelungen, die schon vor Ablauf dieser Frist, eine Umgehung der Steuer erlauben. Mal sind diese Regelungen einfach und klar verständlich, manchmal kann man schlecht nachvollziehen, welches Szenario der Gesetzgeber damit verhindern will. Wie wir bisher auch feststellen konnten, sind die Regelungen des Finanzamtes nicht immer starr und können je nach Zweck etwas anders ausgelegt werden. Damit Sie einfacher nachvollziehen können, in welchen Beispielszenarien wie und wann die Spekulationssteuer anfällt, haben wir Ihnen die sechs häufigsten Beispiele gepackt.

• Beispiel 1: Sie verkaufen eine Immobilie, die Sie selbst nutzten.
  Dieser Fall kommt sehr häufig in der Praxis vor. Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, die Sie bisher ausschließlich selbst bewohnt haben. Hier die gute Nachricht: In diesem Fall ist der Sachverhalt mit der Spekulationssteuer ganz einfach, denn die Steuer entfällt. Der Verkauf Ihrer selbstgenutzten Immobilie ist steuerfrei. Der Gesetzgeber sieht hier keine Absicht, dass Sie die Immobilie wirtschaftlich gewinnbringend veräußern wollen, und er sieht in diesem Fall nicht die Absicht, dass Sie gewerblich Immobilien aufwerten und gewinnbringend weiterverkaufen wollen.
  Wenn Sie die Immobilie, die Sie verkaufen wollen, nicht durchgehend selbst zum Wohnen genutzt haben, im Jahr des Verkaufes und den zwei vorangegangenen Jahren jedoch in Eigennutzung bewohnt haben, müssen Sie auch keine Spekulationssteuer bei Veräußerung des Objektes, egal ob Einfamilienhaus oder Wohnung, bezahlen.
• Beispiel 2: Sie verkaufen eine Immobilie, die privat und gewerblich genutzt wird.
  Wie verhält es sich mit der Spekulationsfrist, wenn Sie ein Objekt verkaufen möchten, in dem Sie eine Wohnung selbst bewohnt haben und einen Teil der Immobilie zum Arbeiten genutzt haben? Hier wird die Entrichtung der Steuer schon etwas komplizierter. Wenn Sie beispielsweise ein Ladengeschäft im Erdgeschoss Ihrer Immobilie betreiben und darüber in der Wohnung selbst wohnen, dann wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet. Sie müssen dazu ermitteln, ob und in welcher Höhe beim Veräußern der Gewerbefläche Gewinn anfällt. Sind noch keine zehn Jahre nach Erwerb der Immobilie verstrichen, so müssen Sie dann anteilig für die gewerblich genutzte Fläche Spekulationssteuern zahlen. Die privat genutzte Eigentumswohnung können Sie in diesem Falle, da sie von Ihnen selbst genutzt wurde, steuerfrei verkaufen.
• Beispiel 3: Sie verkaufen eine Immobilie, die Ihnen geschenkt wurde.
  Sie bekommen von Ihren Eltern eine Immobilie geschenkt und möchten diese verkaufen. Wie verhält es sich nun hier mit der Spekulationssteuer? In diesem Fall haben Sie die Immobilie ja nicht selbst genutzt. Können Sie die Spekulationssteuer nur umgehen, wenn Sie die Zehn-Jahre-Spekulationsfrist abwarten? Jein! Die Frist berechnet sich hier ab dem Datum des Kaufvertrages der Person, die Ihnen das Haus oder die Wohnung oder das Grundstück schenkt. Wenn also Ihre Eltern Ihnen eine Immobilie schenken, dann bekommen Sie auch deren Spekulationsfrist. Haben Ihre Eltern das Haus bereits seit über zehn Jahren selbst bewohnt, so können Sie die Immobilie sofort steuerfrei veräußern. Wohnten Ihre Eltern jedoch nur zwei Jahre in der Immobilie, so müssten Sie beim Verkauf Spekulationssteuern zahlen.
  Als Faustregel gilt also: Zur korrekten Berechnung der Spekulationsfrist gilt das beurkundete Kaufdatum des Vorbesitzers.
  
• Beispiel 4: Sie verkaufen eine Immobilie, die Ihnen vererbt wurde.
  Hier ist die gleiche Faustregel wie im vorherigen Fall anzuwenden: Zur korrekten Berechnung der Spekulationsfristen gilt das beurkundete Kaufdatum des Erblassers. Sie erben also die Spekulationsfrist mit, egal ob Sie zuvor selbst in der Immobilie gewohnt haben oder nicht. Wie verhält es sich aber mit den Spekulationssteuern, wenn die Immobilie an mehr als eine Partei vererbt wird und eine Partei ihren Erbanteil verkauft? Ist der Spekulationszeitraum von zehn Jahren nicht bereits abgelaufen, so muss der Gewinn aus dem Verkauf des Erbanteils ebenfalls versteuert werden. Zur Spekulationssteuer kann im Fall einer Erbschaft noch die Erbschaftssteuer hinzukommen.
• Beispiel 5: Sie verkaufen eine Immobilie wegen Scheidung oder Gütertrennung.
  Kommt es im Rahmen einer Scheidung oder einer Gütertrennung zu einer Veräußerung einer Immobilie, so müssen Sie dann auf den Gewinn der Veräußerung Ihres Anteils Spekulationssteuern zahlen, sobald die zehn Jahre noch nicht verstrichen sind. Auch hier gilt zur Berechnung des Zehn-Jahres-Zeitraums das Datum des Kaufvertrages des Objektes. Verkaufen beide Parteien ihren Anteil bei der Scheidung gewinnbringend, so muss eine jede Partei ihren Anteil versteuern nach dem individuellen Steuersatz.
• Beispiel 6: Sie verkaufen eine vermietete Immobilie, die Sie nicht selbst genutzt haben.
  In diesem Falle veräußern Sie eine Kapitalanlage. Hier haben Sie regelmäßig Mieteinnahmen bezogen, die einen Wertgewinn darstellen. Verkaufen Sie dieses Mietsobjekt vor Ablauf der zehn Jahre, dann fällt die Spekulationssteuer auf den Spekulationsgewinn an. Die Steuer können Sie nur dann umgehen, wenn Sie die Immobilie vor Verkauf selbst nutzen, zumindest in dem Jahr des Verkaufes und den beiden vorangegangenen Jahren. Zusätzlich kann hier eine weitere Regelung zutreffen, und zwar die so genannte Drei-Objekte-Grenze: Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei nicht selbst genutzte Immobilien, dann kommt zusätzlich zur Spekulationssteuer die Gewerbesteuer zum Tragen. Diese Drei-Objekte-Grenze gilt pro Person.

Immoschnellverkauf – mit uns an Ihrer Seite sind Sie immer gut beraten!

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